• +3 595 682 4444
  • office@upravdom.bg

    Статьи

    Прилегающие территории к зданиям в режиме этажной собственности

    В болгарском законодательстве существуют множество текстов относительно понятия «прилегающие территории» – земельные участки, на которых построены здания, сооружения и другие объекты, включительно водные.

    В более раннем, но действующем на данный момент нормативном положении, содержится важная правовая норма – ст. 641 Закона о собственности (ЗС), которая определяет общее право собственника здания пользоваться землей около здания, а также, насколько это объективно необходимо, использовать здание в соответствии с его предназначением.

    Это положение, вместе с текстом статьи 38, п. 1 ЗС (в части о дворах) раскрывает, что юридическое понятие «прилегающая территория» к зданию возникает и имеет место только в одном случае – при условии разделения права собственности на здание и земельный участок, на котором оно построено. Необходимо, чтобы собственность на землю являлась наследственным имуществом одного лица, а собственность на здание – наследственным имуществом другого. В принципе, не имеет значения, находится ли здание в режиме этажной собственности, но практические гипотезы о прилегающей территории почти полностью связаны с урбанизированной и несельскохозяйственной территорией, т.е. прилегающей к зданиям в режиме этажной собственности (обычно это жилые здания). На этих гипотезах сконцентрировано и внимание законодателя, особенно в более новых нормативных актах – Законе об управлении этажной собственностью (ЗУЭС) и Распоряжении № 6 от 18.09.2009 года для определения прилегающей территории к зданиям в режиме этажной собственности в районах с комплексной застройкой (Распоряжение № 6 от 2009 года). Случаи прилегающей территории к другому зданию на территории, которая предназначена для строительства, являются скорее исключением. Теоретически также возможны случаи, в которых только некоторые из владельцев этажной собственности имеют право собственности на землю, в то время как другие собственники владеют только самостоятельными объектами здания (по закону трансформирующееся право на строительство). В этих гипотезах мы не можем принять, что говорим о прилегающей территории с точки зрения суперфициария, о чем дадим объяснения ниже.

    В первую очередь, давайте дифференцируем нормативные акты налогообложения, в особенности Закон о местных налогах и сборах (ЗМНС) и Закон о налоге на добавленную стоимость (ЗНДС). В ЗМНС используется более широкий и неопределенный термин «земельный участок» вместо площади, который относится к прилегающим к зданиям и сооружениям территориям/землям только в случаях, если они построены на участке сельскохозяйственного назначения и/или на лесном участке – ст. 10, абз. 3 ЗМНС. В таких случаях, закон облагает налогом собственников застроенных сельскохозяйственных и лесных участков, при этом налоговое обязательство охватывает именно прилегающие к зданиям и сооружениям территории. Если прилегающая территория не определена в соответствии с требованиями закона, то применяется презумпция, что эта территория (прилегающий участок и застроенная площадь) равна 10% от площади земельного участка – § 1, п. 12 Дополнительных Распоряжений (ДР) ЗМНС. Данное положение неясно, что не мешает муниципальным администрациям его применять, так как они не делают разделения между „застроенной площадью”, которая является точной характеристикой здания, и „прилегающей территорией” – отдельной от здания территорией, функционально ее обслуживающей.  Другими словами, согласно этому  положению, окажется возможным существование зданий без прилегающих к ним территорий, потому что застроенная площадь может являться 10% от площади всего объекта недвижимости. Также возможны случаи, когда здание полностью занимает определенную допустимую для застройки часть земельного участка.

    В гипотезах ЗМНС нет необходимости для здания, построенного на сельскохозяйственном или лесном участке, быть в собственности лица, различающегося от собственника на землю. ЗНДС также делает акцент на более широкое значение прилегающей территории с точки зрения налогообложения, даже существует гипотеза передачи прилегающих участков к новым зданиям, а также учреждение имущественных прав над такими участками – ст. 45, абз. 5, п. 4 ЗНДС. В действительности, прилегающие территории не могут являться самостоятельной недвижимостью с возможностью передачи права собственности, но в описанном случае имеется в виду передача собственности на земельный участок в регуляции лицам, которые приобрели самостоятельные объекты здания или право на строительство. Обычно это делается после издания разрешения на пользование.

    Вне области налогового законодательства существует большое количество правовых норм относительно прилегающих территорий, что порождает небольшое несоответствие в понятиях или, с другой точки зрения, создает различный характер их юридического определения. Излишне указывать все положения, в которых содержатся положения о прилегающих территориях, но основными являются Закон об устройстве территории (ЗУТ), ЗУЭС, Распоряжение № 7 от 22.12.2003 года о правилах и нормативах устройства отдельных видов территорий и планирования зон (Распоряжение № 7 2003 года) и Распоряжение № 6 2009 года.

    Учитывая указанные нормативные акты (не включая налогообложение), можно сделать обобщенный вывод, что к понятию «прилегающая территория» в области планирования следует относить территории к зданиям, которые построены в режиме комплексной застройки согласно ст. 22, абз. 1 ЗУТ. При комплексной застройке необходимо наличие группы возведенных зданий на большом по площади земельном участке, свободно стоящих или соприкасающихся друг с другом – § 5, п. 23 ДР ЗУТ. На самом деле важно отметить, что способ застройки определяется подробным устройственным планом (ПУП), разрешением на строительство и инвестиционным проектом, а не по его внешним признакам. Об этом говорит и юридическое определение в § 1, п. 2 ДР  ЗУЭС – “прилегающая территория к зданию в режиме этажной собственности”- это часть территории земельного участка с комплексной застройкой, на котором построено здание в режиме этажной собственности, и в которую входят вместе или по отдельности такие объекты как зеленые площади, детские  площадки, автостоянки и другие”.

    Понятие прилегающей территории следует отличать от имущественного права собственности на земельный участок в регуляции. Обычно прилегающая территория относится к существующим зданиям в режиме этажной собственности (почти всегда жилой недвижимости) и является скорее характеристикой самого здания, а не права собственности лиц, при этом ее территория (размер площади) полностью зависит от размеров здания (высота, длина и ширина), а не от числа собственников или развернутой застроенной площади каждого объекта. Далее можно сделать вывод, что в узком смысле понятие прилегающей территории несовместимо с правом собственности на землю, в особенности, если иметь в виду вышесказанное определение. Земля около зданий в режиме этажной собственности или является земельным участком в регуляции (на котором построено здание), или не является самостоятельным земельным участком в регуляции. Последние случаи были широко распространены перед принятием ЗУТ, даже еще перед вступлением в силу Закона об административно-территориальном устройстве (ЗАТУ – отменен), они возникли при групповом и кооперативном жилищном строительстве в соответствии с Законом о плановой застройке населенных мест (ЗПЗНМ – отменен), что являлось своеобразным предшественником комплексного строительства. Также определение прилегающей территории, как мы сказали выше, имеет смысл, когда собственники здания не имеют права собственности на землю.  В большинстве своем, существующие жилые районы являются именно такими случаями – здания построены на государственных землях, которые ранее, возможно, и были в регуляции, но сейчас отчуждены государством именно для строительства жилых комплексов. Бывшие собственники были компенсированы самостоятельными объектами здания, но потеряли право собственности на землю. Проблемой является то, что эти земли не регулируются в порядке, предусмотренном ЗУТ, и не имеют кадастровых номеров, которые обязательны по Закону о кадастре и имущественном регистре (ЗКИР). Земля была государственной, ее застройка была возможна на основе скорее технических правил и норм. Регуляциянедвижимости действовала относительно частной недвижимости граждан (т.е. негосударственной) через планы дворовой регуляции, в то время как недвижимость называлась «участком».

    В соответствии с описанной фактической обстановкой, законодатель поставил своей целью установление порядка в жилых комплексах через регуляцию всех земельных участков, на которых и около которых построены здания (вероятно яснее было бы сказать жилые здания и общежития). Хотя на земле уже построено здание, участки будут определены в самостоятельные земельные участки и нанесены на кадастровую карту и в регистры. Это подразумевают положения ст. 22, абз. 7 2 ЗУТ и ст. 21, абз. 13 распоряжения ст. 13, абз. 1 ЗУТ – это Распоряжение № 7 2003 года. В случае, если определение земельного участка не возможно в соответствии с требованиями Распоряжения № 7 2003 года, из прилегающей земли определяется какая территория будет являться прилегающей к соответствующему зданию. В этих случаях появляется разница между правом собственности на застроенный земельный участок и прилегающей территорией.

    Если лицо является собственником самостоятельного объекта этажного здания, но не имеет права собственности на землю, он имеет право пользоваться прилегающим участком в рамках, как это ему необходимо при использовании объекта здания, независимо от того, в регуляции прилегающий земельный участок или нет – ст. 64 ЗС.

    Значимой разницей является способ пользования прилегающего участка в зависимости от того, находится ли эта земля в регуляции или является обыкновенной «прилегающей территорией». В продолжение идеи ст. 64 ЗС, собственники могут пожелать пользоваться землей и другими способами. В случае, если земля в регуляции, ее использование зависит от предназначения по ПУП и может определяться (точнее иметь спецификацию) по решению общего собрания собственников - ст. 11, абз. 1, п. 10, б. «и» ЗУЭС.

    Наряду с предназначением, можем говорить и о разнице в определении, которая, конечно, является условной и несущественной. Если земля не находится в регуляции, участок около нее можно называть типичной «прилегающей территорией». Если собственность обособлена как земельный участок, предназначенный для застройки, точнее будет не использовать понятие «прилегающая территория», потому что земля не является «присоединенной» к зданию, а полностью самостоятельным объектом, и давайте будем его называть первичным (земельным участком), в котором есть здание. Фактически сначала возникло здание (существовавшее положение до появления ЗУТ), а затем появился земельный участок, но идея закона создать естественно-правовое и логичное положение – в первую очередь постановка земельного участка в регуляцию с конкретным предназначением по ПУП, и после этого строительство на нем здания. Получается своеобразная фикция в рациональности закона и практического развития общественных отношений.

    Определение прилегающей территории к существующим зданиям в режиме этажной собственности имеет актуальное значение для недвижимости и районов с комплексной застройкой.

    Необходимо иметь в виду, что всегда, когда это возможно, земля около здания, и/или на которой построено здание, определяется как самостоятельный земельный участок в регуляции по правилам ЗУТ и Распоряжения № 7 2003 года.

    Только в случаях, когда это невозможно, участок определяется как прилегающая территория приказом главы муниципалитета по ст. 4 ЗУЭС. Вышесказанное подтверждает вывод о противостоянии определений прилегающей территории и земельного участка в регуляции. Прилегающая территория находится на урбанизированной территории в регуляции, но она сама не может одновременно являться земельным участком в регуляции. Если она может стать таковой, то она определяется как земельный участок в регуляции и перестает быть типичной «прилегающей территорией». Заповедь мера сопровождается схемой, вместе с которой определяются границы и предназначение прилегающей территории и “способ и контроль по ее поддержке и использованию”, далее территория предоставляется владельцам этажной собственности для ее использования - ст. 7 Распоряжения № 6 2009 года. Правила издания заповедиопределяются каждым муниципалитетом в отдельности через распоряжение совета муниципалитета.

    Логика нормативных актов, вероятно, имеет большую ясность относительно статуса, границ и пользователей земельных участков в районах с комплексной застройкой, т.е. на целой территории районов. Появляется возможность детализации предназначения  прилегающих территорий, при этом зачитывается правило, что предназначение недвижимости ограничено исчерпывающим списком. Как бы не были обозначены через схемы и даже внешние очертания или знаки, прилегающие территории не могут являться объектами распорядительных действий со стороны владельцев соответствующей этажной собственности, так как они не являются собственностью владельцев самостоятельных объектов здания. В большом количестве случаев, этажные собственники не могут иметь и права застройки, так как к моменту учреждения права на строительство (покупки жилища), ограниченное имущественное право существовало и продолжает существовать только на застроенную территорию, а не на впоследствии расширенную территорию через ее определение как прилегающей. Ситуация с земельным участком в регуляции несколько иная. На самом деле типичные прилегающие территории должны находиться в  государственной или муниципальной собственности, но опять же необходимо иметь в виду, что они могут быть переданы в собственность и другим лицам. Исключение  допускается при реструктурированиижилых комплексов и в случаях процедур передачи права собственности (при необходимости передачи муниципальной земли для государственных нужд и обратно). Положения ЗУЭС и Распоряжение № 6 2009 года кажется, что легко приложимы в ситуациях с уже существующими зданиями, в которых все владельцы этажной собственности не имеют права собственности на землю. Такие случаи довольно распространены, поэтому с целью создания максимально точного юридического регламента, создано положение ст. 4 ЗУЭС вместе с Распоряжением № 6 2009 года.

    Однако, когда участок является земельным участком под застройку и находится в районе, предназначенном для комплексной застройки, или даже является земельным участком, предназначенным именно для такого строительства, а также является собственностью частных лиц, картина выглядит несколько иначе. Собственники имеют полное право пользоваться землей по их желанию (например, увеличить площадь автостоянки, но вряд ли они смогут ее уменьшить, или переустроить зеленную площадь в детскую площадку), через принятие такого решения на общем собрании по ст. 11, абз. 1, п. 10, б. «и» ЗУЭС. В этом случае, по нашему мнению, допустимо определение прилегающей территории каждого здания главой муниципалитета в порядке, предусмотренном ЗУЭС и Распоряжением № 6 2009 года. На самом деле, в таких случаях нельзя говорить исключительно о прилегающей территории в ее узком смысле, даже в случае наличия на таком большом по площади участке под комплексную застройку 10-15 отдельных зданий в режиме этажной собственности. Пользование землей возникает не только из права собственности на самостоятельные объекты здания, но и из собственности на землю. Последнее обстоятельство препятствует возможности административного органа определять прилегающие территории и их предназначение не в рамках ПУП.

    Аналогичная ситуация возникает, когда только некоторые этажные собственники владеют идеальными частями участков под строительство, а другие – по закону трансформирующимся правом на строительство. Хотя такая ситуация на практике кажется невозможной (в случаях территорий с существующей комплексной, т.е. групповой и кооперативной застройкой), в случае ее возникновения, следует понимать, что право собственности на землю, которое имеют часть владельцев этажной собственности, имеют и суперфициарии. Другими словами, глава муниципалитета не будет иметь правомочий определять прилегающие территории только для суперфициариев, потому что они несовместимы с правом собственности на землю частных лиц. Возникнет незаконное посегателство на частную собственность. Однако остается открытым вопрос, если в действительности существует такое положение – только часть владельцев этажной собственности владеют идеальными частями права собственности на землю. ЗУЭС не делает разделения между владельцами этажной собственности в зависимости от того, являются они только суперфициариями или имеют право собственности и на части земли. Общее собрание состоит из собственников самостоятельных объектов здания, без значения владеет ли кто-то из них землей. Поэтому остается нерешенным возможныйвопрос конкуренции и силы голоса отдельных собственников (владеющими или нет частями земли), когда принимаются решения в соответствии со ст. 11, абз. 1, п. 10, б. «и».

    ВЫВОД:

    1 Собственник постройки может пользоваться землей в рамках, которые необходимы для пользования постройкой в соответствии с ее предназначением, за исключением тех случаев, когда в акте, в котором ему предоставлено это право, не регламентировано иное.

    2 При реструктурированиирайонов с комплексной застройкой определяются прилегающие территории к существующим зданиям по правилам и нормативам, определенным ст. 13, абз. 1, которые регулируются как земельные участки. Остальная незастроенная часть районов, в том числе земельные участки, на которых еще неизвестно будет ли идти застройка по правилам абз. 6, регулируется как зеленая площадь для широкого общественного пользования и вписывается в общественных регистр согласно со ст. 63, абз. 1.

    3 В существующих жилых комплексах через реструктурирование могут образовываться и регулироваться земельные участки для:

    1. существующих жилых зданий;

    2. новых жилых зданий;

    3. объектов по ст. 17, абз. 1 и 2.

    4 Утверждение о нормативной полноте о видах предназначения недвижимой собственности следует из § 5, п. 41 ДР ЗУТ в связи с ЗКИР.

    Контакты

    Домоуправление в Болгарии

    Адрес: 
    Болгария, г. Бургас,
    ул. Славянска 77
    Телефон: +3595 682 4444
    Электронная почта: office@upravdom.bg

     

    Задать вопрос?