• +3 595 682 4444
  • office@upravdom.bg

    Поддержка

    Юридические вопросы

    Инвестор это тот, кто инвестировал средства в строительство, а собственник это тот, кто владеет самостоятельным объектом(квартира, студия магазин итд). Чаще всего именно инвестор является владельцем результата своих инвестиций, и соответственно собственником имущества до момента его продажи. Делегировать свой статус инвестора третьим лицам невозможно, даже если инвестор дает право управлять своим имуществом третьим лицам. Другое дело - это уполномочить действовать от имени Инвестора, конечно это возможно. Дело не в том, кто кому, на каком основании и какие права передал. При подписании любого договора основным является то, что Стороны могут свободно определять содержание договора, которое не должно противоречить императивным нормам закона и добрым нравам. Важна конечно и правоспособность сторон договора.
    В основе любого договора лежит согласие сторон с его условиями, в противном случае договор будет ничтожным. 
     

    Да, такое письмо писать однозначно необходимо т.к. до ликвидации мог быть заключен договор цессии по переуступке прав по этим договора третьим лицам. В следствии этого, через некоторое время, могут возникнуть требования по исполнению обязательств по этим договорам в виде оплаты задолженности за прошедшие периоды. 

     Поскольку в Болгарии сильно развито договорное право, расторжение любого договора достаточно серьезная процедура, требующая индивидуального подхода к кажому договору. Необходимо учесть все нюансы и соблюсти все формальности этой процедуры. При массовом обращении собственников из одного здания и при всей видимой похожести договоров, группе собственников может быть предоставлена скидка. Однако, нужно понимать, что ни какого опта здесь быть не может. Каждый договор индивидуален и его расторжение процедура сугубо индивидуальная.

    Управляющая компания предложила мне подписать договор об управлении, поддержке и обслуживании сооружений и объектов для общего использования , этот договор меня не устраивает т.к. в нем в основном определены мои обязанности по оплате оказанных услуг, но не определены обязанности исполнителя по сохранности материальных ценностей собственников, не определены те услуги которые они нам будут оказывать.

    В основе заключения любого договора, лежит согласие сторон с его условиями. 
    Никакой обязательной формы не существует, и если вас не устраивают условия, ни в коем случае нельзя его подписывать. 
    Договор носит силу Закона, между заключившими его сторонами. 
    Отдельно, стоит категорически воздержаться от подписания подобного договора в нотариальном виде, потому что в этом случае договор будет служить отягощением по отношению к вашему имуществу и это обстоятельство будет вписано в имущественный реестр. 
    Отдельно стоит обратить внимание на то, что перевод на русский язык может не соответствовать болгарскому содержанию договора, а именно болгарская версия будет иметь значение.
    Словом, подписание такого договора без участия юриста с вашей стороны, будет значительно ущемлять ваши интересы, ввиду того, что любой договор можно подписывать только если вы осознаете полностью правовые последствия вступления его в силу. 

    Во-первых, почему нельзя расторгнуть договора поддержки оптом всем собственникам по решению общего собрания? Нет, оно, конечно, понятно, что каждый из нас подписал это договор, но ... Я общалась еще до косультации с Вами по этому вопросу и мне адвокат сказал, что это можно сделать, если есть решение общего собрания. И вытекающий из первого, второй вопрос: а если некоторые из собственников, например юрлица не расторгнут договор, тогда что?

     
    Прежде всего необходимо вернуться к условиям расторжения договора о котором идет речь. Если там указано, что проведение общего собрания является условием его расторжения, то его расторгнуть можно на этом условии.
    Договор может быть расторгнут в соответствии с условиями расторжения договора или прекращен в связи с неисполнением его условий.
    Но эти отношен я умеют персональный характер, между сторонами договора, поэтому никакого массового расторжения быть не может.
    Соглашение о расторжении подписывают стороны договора. 
    Заключение и расторжение любого договора - это исключительно дело сторон договора и неважно кто это юр. или физ. лица
    Договор поддержки - это договор оказания услуг, который заключен на оказание услуг лично вам в отношении лично вашего имущества, который не имеет ничего общего с решением Общего собрания и никак не влияет на его решения. Решения Общего собрания распространяются на общие части, а не на ваше личное имущество, и нет такого решения ОС, которое может вас заставить заключить или расторгнуть договор на оказание вам лично, каких-либо услуг.

    В рамках Закона об управлению этажной собственности предусмотрена ответственность собственников за неисполнение решений Общего собрания.

    Но это положение имеет отношение исключительно к Этажной собственности - Общего собрания собственников организованной в рамках Закона об управлению этажной собственностью.

    Если же вы имеете ввиду отношение собственника и Управляющей компании, то таких прав не возникает.

    Исполнение решений общего собрания

    Статья 38. (1) Решения общего собрания выполняются в указанные в них сроки. В случае если срок не указан, решения выполняются в течение 14 дней со дня их оповещения в порядке по статье 16, параграфа 7.

    (2) В случае если собственник, пользователь или обитатель не выполнит решения в указанный срок, председатель совета управляющих (управляющий) вправе подать заявку на исполнительный лист в порядке, предусмотренном статьей 410, параграфом 1, пунктом 1 Гражданского процессуального кодекса. К заявлению прилагается выписка из решения общего собрания.

    (3) Для выдачи исполнительного листа для вывода собственника, пользователя или обитателя самостоятельного объекта, или его части, к письменному требованию прилагается экземпляр о предупреждении в порядке, предусмотренном статьей 45, параграфом 2 Закона о собственности.

    Также могут применяться - 

    АДМИНИСТРАТИВНО-НАКАЗАТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 

    Статья 55. (1) Собственник или обитатель в здании или в отдельном подъезде в режиме этажной собственности, который не выполняет обязательства, предусмотренные данным законом, наказывается штрафом в размере от 20 до 100 лв., в случаях, если он является физическим лицом. Если лицо является юридическим – имущественным штрафом в размере от 150 до 350 лв.

    (2) Собственник или обитатель в здании или в отдельном подъезде в режиме этажной собственности, который нарушил правила внутреннего распорядка на этажной собственности и создает беспокойства, больше чем обычно, другим собственникам и обитателям, наказывается штрафом в размере от 50 до 100 лв., в случаях, если он является физическим лицом. Если лицо являются юридическим то наказывается имущественным штрафом в размере от 200 до 500 лв.

    Статья 56. (1) Член совета управляющих (управляющий), член контрольного совета (контролер), который нарушит или не выполнит свои обязательства, предусмотренные данным законом, и если это деяние не является преступлением, наказывается штрафом в размере от 300 до 1000 лв.

    (2) Председатель совета управляющих (управляющий), который не сообщит о регистрации обстоятельств, подлежащих регистрации в публичный реестр, предусмотренных статьей 44, в том числе и о возникших изменениях в них, наказывается штрафом в размере от 100 до 500 лв.

    (3) Председатель совета управляющих (управляющий), который не подаст уведомление в муниципальную или районную администрацию по статье 46б, наказывается штрафом в размере от 50 до 400 лв.

    Статья 56а. В случае неисполнения обязательства по статье 44, параграфу 1 или по статье 47, параграфу 2 мэр муниципалитета или района, наказывается штрафом в размере от 100 до 500 лв.

    Статья 57. (1) В случаях установления нарушений, они описываются в протоколе, который составлен советом управляющих. Если в этажной собственности нет выбранного совета управляющих, протокол составляется управляющим и двумя собственниками, выбранными решением общего собрания. Протокол, должен содержать данные о лице, совершившем нарушение, описание, время и дату совершения нарушения.

    (2) В случаях, когда фиксируются нарушения, совершенные членом совета управляющих (управляющим), протокол составляется контрольным советом. Когда в этажной собственности нет выбранного контрольного совета, протокол составляется контролером и двумя собственниками, выбранными решением общего собрания.

    (3) Протокол составляется в трех единообразных экземплярах, по одному для председателя совета управляющих (управляющего), нарушителя и муниципальной или районной администрации. После составления протокола председатель совета управляющих (управляющий) незамедлительно представляет протокол муниципальной или районной администрации.

    (4) Акт об установлении нарушения выдается муниципальной или районной администрацией, а штрафное постановление выдается мэром муниципалитета или района, или уполномоченным им должностным лицом.

    (5) Установление нарушения, выдача, обжалование и исполнение штрафного постановления совершаются в порядке, предусмотренным Законом об административных нарушениях и наказаниях.

    Управляющая компания - это обслуживающая организация, которая действует на основании заключенного с ней частного договора оказания услуг. По отношению к вашей частной собственности и по отношению к общей - Этажной собственности она является третьим лицом не имеющим никаких прав в отношении данного имущества. Поэтому не имеет права ограничивать ваше законное право собственности, и никаким образом не может вам препятствовать реализовывать ваши законные права. 

    Зачастую такие компании представляю интересы собственника земельного участка, на котором построено здания. Часто они пытаются злоупотреблять своими правами, вводя собственников в заблуждение, тем что право собственности на земельный участок дает им право на ограничить пользование собственниками самостоятельных объектов структурным сооружениями находящимися на данном земельном участке. На самом деле это не так, строение является отягощение по отношению к земельному участку на котором оно постоянно, которое будет существовать весь срок существования здания. Несмотрю на то, что собственник земельного участка действительно является собственником всей вертикальной планировки, это не дает ему права ограничивать права пользования собственникам самостоятельных объектов в здании всеми инфраструктурами сооружениями. Ввиду того, что все инфраструктуры сооружения были построены на основании единого проекта и соответствую функциональному предназначению здания.

    Вывод однозначен, никто ни Управляющая компания, ни собственник земельного участка, не имеет права ограничить вам право пользования  прилегающими территориями, ограничить вам доступ к пользованию лифтом, бассейном, парковкой. 

    Подобные ограничения могут быть наложены, исключительно решение суда.

    Данное мнение подтветждено судебной практикой, в частности решением Областного суда г. Бургас от №164 от 22.04.2015 г.

    Контакты

    Домоуправление в Болгарии

    Адрес: 
    Болгария, г. Бургас,
    ул. Славянска 77
    Телефон: +3595 682 4444
    Электронная почта: office@upravdom.bg

     

    Задать вопрос?